抵当権は、普通抵当権と根抵当権とがありますが。多くの場合、銀行が勧めるであろう根抵当権について、「会社側」のデメリットを理解しておきましょう、というお話です。
銀行は根抵当権がお好き。
会社が融資を受けようとするときに、銀行から「担保」を求められることがあります。要は、「返済力（≒ 利益）」が足りないので、担保で穴埋めをしてほしいということです。
その担保のひとつに、「不動産」が挙げられます。具体的には、会社や社長個人が所有する土地や建物です。平たく言えば、不動産を「借金のカタ」にとるということであり、かしこまって言えば、「抵当権」を設定（登記）するということになります。
その抵当権には大きく２つ、「普通抵当権（単に、抵当権と呼ばれることも）」と「根抵当権」がある。これを理解しておきましょう。両者の違いは、次のとおりです↓
- 普通抵当権 … 抵当権の対象は「特定」の債権
- 根抵当権…抵当権の対象は「不特定」の債権
したがって、普通抵当権の場合には、対象の融資を完済すれば、抵当権を抹消することになります。抵当権と融資とが「ひもつき」の関係にあるのが、普通抵当権です。
いっぽう、根抵当権の場合には、設定したときの融資を完済したとしも、根抵当権はそのままになります。設定時に決める「限度額（極度額と呼びます）」に対して、以降に受ける融資もすべて、抵当権の対象になるのが根抵当権です。
このうち、多くの場合に銀行が勧めてくるのが「根抵当権」になります。その根抵当権について、「会社側」のデメリットを確認しておきましょう。言い換えると、なぜ銀行が根抵当権を勧めてくるのかの理由でもあります。
銀行融資で根抵当権を設定するデメリット
将来の融資を押さえられる
さきほど、「銀行は多くの場合、根抵当権を勧めてくる」という話をしました。それは、なぜなのか？
根抵当権の限度額までは、将来にわたって、安全に融資ができるからです。たとえば、3,000万円の融資を受けるにあたり、3,000万円の根抵当権を設定したとして。融資残高 1,000万円まで返済が進んだとします（2,000万円返済した）。
ここで、根抵当権を設定した銀行から、あらたに 2,000万円の融資を受けた場合。その 2,000万円についても、自動的に、根抵当権の対象になります。こうして、将来の融資についても押さえられてしまうのは、会社にとってデメリットです。
また、あらたな融資を受けなくても、その銀行が 3,000万円までは根抵当権で押さえていることになりますから、2,000万円の「担保余力」をほかの銀行からの融資に活かすことはできません。
これが普通抵当権であれば、融資残高 1,000万円まで返済が進んだ時点で、2,000万円の「担保余力」が生まれますから、ほかの銀行からの融資に活かすことも可能です。さらに、完済をすれば、抵当権は抹消されることになりますから、将来の融資を押さえられることもありません。
そこで、「普通抵当権は設定・抹消のたびに、登記の手間と費用がかかる」というデメリットをアピールするのが、銀行の常套手段になります。これから先、融資を受けるごとに、普通抵当権を設定するのはタイヘンだからと、根抵当権をおすすめするわけです。
たしかに、そのような普通抵当権のデメリットはありますが。根抵当権のデメリットも理解したうえで、検討するようにしましょう。
過去の融資も押さえられる
根抵当権は、将来の融資だけではなく、過去の融資まで押さえられることがあります。さきほどと同じく、3,000万円の融資を受けるにあたり、3,000万円の根抵当権を設定したとして。融資残高 1,000万円まで返済が進んだとします（2,000万円返済した）。
このとき、それより前に受けていた融資（無担保）の残高が、2,000万円あったとしたらどうなるか。その 2,000万円についても、根抵当権の対象になります。つまり、根抵当権の設定時よりも、過去にさかのぼって担保を取られるようなカタチです。
会社としては、無担保で融資を受けたはずなのに、気づいたら有担保になっていた… ということでありデメリットでしょう。銀行にとっては、根抵当権を勧める理由のひとつです。
この点で、融資を受ける金額よりも大きい限度額を設定する場合にも、注意しなければいけません。たとえば、1,000万円の融資を受けるにあたって、3,000万円の根抵当権を設定するようなケースです。
この場合、過去に受けた融資（無担保）の残高が 2,000万円あるとしたら、その 2,000万円についても、根抵当権の設定と同時に、根抵当権の対象になります。やはり、過去にさかのぼって担保をとられるカタチです。
普通抵当権であれば、抵当権と融資とは「ひもつき」ですから、そのようなことはありません。会社にとってどちらがよいかは、言うまでもないでしょう。根抵当権を設定するにしても、必要以上に大きな限度額を設定しないことが大切です。
限度額まで借りられるわけではない
根抵当権のデメリットとして、「設定した限度額まで借りられるわけではない」ということも覚えておきましょう。たとえば、3,000万円の限度額（極度額）が設定されていたとして、必ずしも、3,000万円まで融資が受けられるわけではありません。
なぜなら、根抵当権の対象である不動産の価値は、下がることもあるからです。設定時には 3,000万円の価値があったかもしれないけれど、いまは 1,000万円の価値しかない… ということはあるわけで。だとすれば、銀行も 3,000万円まで貸すわけにはいきません。
ちなみに、限度額の設定は「多め」に設定されることがよくあります。ここで言う「多め」とは、根抵当権設定時の融資金額に対しての「多め」です。
もし、会社が倒産をしてしまうような場合には、元金返済だけではなく、利息も支払えていないケースがあります。すると銀行は、元金以外にも未払いの利息も回収したいわけですから、そのあたりもふまえて、限度額は多めに設定するのです。
こうして設定された限度額については、その銀行に担保として押さえられていることになります。返済が進んで、限度額とのあいだに余力ができても、ほかの銀行に対してはその余力を活かせないことは前述したとおりです。
これが、会社にとっては、とてももったいない状態だと言えます。担保余力といっても、実際に担保に提供するかどうかはまた別です。担保余力があるだけでも、銀行から見れば、融資審査にあたっては「安心材料」になります。
ところが、根抵当権を設定している場合、担保余力があったとしても、ほかの銀行にとっては安心材料にはなりません。結果として、受けられる融資の総額が減ってしまうことがあれば、会社にとってはデメリットであることを理解しておきましょう。
まとめ
抵当権は、普通抵当権と根抵当権とがあります。このうち、多くの場合、銀行が勧めてくるのが「根抵当権」です。その根抵当権について、「会社側」のデメリットを理解しておきましょう。
根抵当権は、いちど設定するとなかなか外すことができませんから、設定する段階で慎重に対応することが大切です。
