中小企業の銀行融資といえば、信用保証協会の保証付き融資。その保証付き融資における不動産担保について、社長が知っておくべきことをまとめます。
信用保証協会と不動産担保と。
中小企業の銀行融資といえば、「まずは、信用保証協会の保証付き融資」といっても過言ではありません。保証付き融資とは、信用保証協会の保証が付いた融資。これにより、銀行は中小企業に融資しやすくなるわけです。
いっぽうで、信用保証協会の保証がない融資、つまり「プロパー融資」だけとなると、中小企業はなかなか融資を受けられない… ということになってしまいます。
では、その保証付き融資について。本記事は、「不動産担保」に注目したお話です。「保証付き融資のことは知っているけれど、不動産担保のことは知らない」という社長もいるでしょう。
そもそも、保証付き融資における担保はどのような位置づけなのか？ にはじまり、不動産担保を提供する流れや注意点まで確認をしていきます。
保証付き融資における不動産担保で社長が知っておくべきこと
そもそも、無担保と有担保がある
信用保証協会の保証付き融資には、そもそも「無担保」と「有担保」があります。無担保の場合には、8,000万円が「制度上の上限」です。あくまで制度上の上限ですから、会社の業績や状況によっては、それよりも少ないことはありえます。
そのうえで、8,000万円を超える保証付き融資を受ける場合には担保が必要です。ただし、会社の業績や状況によっては、8,000万円以下であっても担保を必要とするケースはあります。
いずれにせよ、無担保と有担保のどちらが多いかといえば、無担保です。担保提供できる資産を持たない中小企業も少なくありませんし、「まずは無担保でできるだけ」となるからですね。
なお、あえて担保提供することで、信用保証料を下げられることがあります。信用保証料の負担は小さなものではありませんから（イメージとして年利１％）、選択肢の１つです。
また、不動産を購入する際に保証付き融資を利用する場合には、その不動産を担保に提供する必要があることを覚えておきましょう。
担保といえば不動産
信用保証協会に担保として提供できるものは、いくつかあります。土地や建物といった不動産のほかにも、株式や債券といった有価証券、売上債権や棚卸資産など。ただし、実務上はほとんどが「不動産」です。というわけで、本記事では「不動産担保」に的を絞ったお話をしていきます。
ちなみに、あまり遠くにある不動産だと、担保提供できないケースがあるので気をつけましょう。たとえば、「〇〇県信用保証協会」の保証付き融資であれば、「〇〇県内の不動産に限られる」といった具合です。
担保をとるのは銀行
不動産を保証付き融資の担保に提供する場合、担保（抵当権）を設定するのは信用保証協会なのかといえば、必ずしもそうではありません。というかむしろ、ほとんどのケースでは銀行が担保を設定しています。
どういうことかというと、まずは銀行が担保を設定して、その担保を銀行と信用保証協会とで分け合うかたちです。これを「見合い担保」と呼びます。
具体例で確認をしてみましょう。自社が所有する土地に、「見合い担保 3,000万円」が設定されたとします。この土地が売却金額 2,000万円で処分された場合にどうなるか。
このとき、仮に「優先見合い 500万円」であれば、信用保証協会が先に500万円を回収して、残りの 1,500万円を銀行が回収することになります。
いっぽう、「劣後見合い 500万円」であれば、銀行が先に2,000万円を回収すると（プロパー融資の残高が 2,000万円ある場合）、信用保証協会はまったく回収できないことになります。
というように、「優先見合い」と「劣後見合い」とがあり、さらにそのあいだをとった「同順位見合い」の3種類が、見合い担保です。「優先」や「劣後」は、信用保証協会から見たときの取り扱いをあらわしています。
なお、見合い担保にするかどうかや、するのであれば優先・劣後・同順位のいずれになるのかは、銀行と信用保証協会とのあいだで決められています。その結果は、信用保証協会から銀行に対して発行する「信用保証書」に記載されますが、社長が把握をしていないケースがあるので注意が必要です。
社長は「銀行に担保を提供している（その分、プロパー融資を受けられるはず）」と考えていたのに、実は見合い担保になっているために、プロパー融資が受けられないということもありえます。
不動産の登記簿謄本を見ても、見合い担保かどうかや、優先・劣後・同順位の別はわかりません。ですから、不動産を担保提供する場合には、「見合い担保」の状況を必ず確認するようにしましょう。保証付き融資を受ける銀行にたずねれば教えてもらえます。
担保を外すのはタイヘン
では、いちど担保提供した不動産の担保を外すにはどうしたらよいのか？ まずは、有担保の保証付き融資を完済することです。そのうえで、必要であれば無担保の保証付き融資を受けることになります。
とはいえ、これで必ずしも担保が外れるわけではありません。なぜなら、前述したとおり、担保を設定しているのは銀行だからです。したがって、保証付き融資が無担保扱いになったとしても、銀行の承諾がなければ担保を外すことはできません。
これが、なかなかタイヘンです。銀行にとって「担保は安心材料」なので、おいそれと担保を外せるものではありません。あれこれ理由をつけて、渋られるのはよくあるハナシです。
それに、その銀行からプロパー融資を受けている場合、そのプロパー融資の担保になっていることもあるでしょう（不動産に「根抵当権」が設定されているケース）。
つまり、いちど担保を提供したら外すのはタイヘンだということです。忘れないようにしましょう。
信用保証協会に直接担保提供もアリ
担保を設定するのは、ほとんどが銀行だといいましたが。信用保証協会が担保を設定するケースがゼロではありません。そこで、見合い担保ではなく、信用保証協会に直接担保提供をするという選択肢があります。
では、その選択にどんなメリットがあるのか？ ひとつは、前述した担保を外すときの問題です。銀行が担保設定をしている場合、のちのち担保を外しづらくなりますが、信用保証協会が設定している場合には比較的外しやすいといえるでしょう。
また、一般的に、銀行に比べて信用保証協会のほうが担保価値を高く評価する傾向にあるため、担保を信用保証協会に集中させることで、保証付き融資を受けやすくする効果があります。
とはいえ、保証付き融資の「窓口」は、基本的に銀行ですから、信用保証協会への直接担保提供はかなりのレアケースです。それでも、「選択肢としてはアリ」だということを理解したうえで、銀行と相談ができるとよいでしょう。
なにはともあれ、自社の保証付き融資について、「担保設定の状況がわからない…」というのではいけません。まずは、現状を確認するところからスタートです。
まとめ
中小企業の銀行融資といえば、信用保証協会の保証付き融資。その保証付き融資における不動産担保について、社長が知っておくべきことをまとめました。
中小企業の場合、そもそも担保提供できる不動産がないことも少なくありませんが。だからこそ、いざ担保提供するときによくわからない… ということがないように。本記事の内容を押さえておきましょう。
